上海的老破小，正在全线失守！

老破小，上海守正在成为市场上的正全领跌产品。

在这轮楼市下行的线失周期里，一线城市的上海守出现了明显的二八分化。

二手挂牌市场上，正全有20%左右高品质房源的线失价格依然坚挺，房东也坚守着自己的上海守底线。

但作为市场上最主流、正全总价在300-500万的线失老破小，成为了这轮跌幅最大的上海守重灾区，全线失守乃至溃败！正全

老破小的线失暴跌，也是上海守这轮楼市下跌幅度格外明显的原因。

作为市场争议最大的正全产品，老破小一直以来都被吐槽：产品过时、线失停车困难、环境差等等不利因素。

今天总爷就来跟大家聊聊，目前一线城市的老破小究竟跌了多少，以及它们为什么会跌？

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老破小，到底跌了多少？

先说结论：一线城市老破小，基本已经回落到2018年底的水平。

据统计，一线城市的“老破小”，从2016年初开始涨价，起起伏伏，于2021年达到历史最高点，然后一路下探至今。

一线城市老破小走势，来源易居

从最近市场的成交数据上来看：

三月上海网签了20221套二手房，环比增长169.5%，似乎数据上已经在慢慢回升。

但是明眼人都知道，这样的成交数据背后，是上海老破小房东们集体“割肉”换来的。

前不久总爷跟链家中介聊了几句，着实有被惊讶到。

过去上海500万的老破小，现在只要350万左右，直接打七折；

那些地段不好的老破小，曾经挂牌200，300万，如今的真实成交价格，更是已经降到了1字头。

是的，你没看错。

最近上海市区居然重新出现了很多1字头的老破小，虽然面积不大，但毕竟也是心心念念的市区。

上海老破小成交挂牌记录，来源链家

房价腰折的案例更是数不胜数：

曾经靠着“学区房”概念被热炒的杨浦密云小区，短短一年时间，几乎同样的房型总价直降百万。

上海老破小成交挂牌记录，来源链家

而且，老破小的颓势与地段也没有太大关系。上海的外环外，老破小的近况同样不容乐观。

目前上海丰庄的许多老破小单价也只有4万不到，总价100-200万就能在上海外环内轻松置业。

至于其他一线城市，北京的老破小现状也是一样，海淀区的最牛学区房“蜂鸟家园”，44平的房子最高一度卖到了近千万。

但是现在再去链家上看看挂牌价，500-600万想要出手的卖家比比皆是。

北京老破小成交挂牌记录，来源链家

朝阳的老破小学区房跌的也很厉害，东大桥的老破小农丰里小区，半年跌了100W。

总而言之，无论是上海还是北京，很多老破小的价格，已经实打实回调到了2018年的水平。

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老破小，为什么会跌？

那么问题来了，老破小为什么成为楼市里的领跌产品呢？主要是以下这几个原因：

1. 挂牌量与日俱增，踩踏现象明显。

不得不承认，楼市的供需关系已经彻底变化。

上海二手房的库存和挂牌量，每天都在快速增长中。

截止2024年4月，链家挂牌量来到了169021套，相比3月又增长了近5000套。

哪怕3月份上海二手房的成交量高达1.8万套，在巨量二手房库存面前，老破小的消化速度还是很慢。

也正是因为大环境如此，二手房市场上的价格内卷和抛压越来越大。

2. “学区”泡沫幻灭，失去价格支撑。

在众多类型的老破小中，跌幅最为明显的一定是学区房老破小。

学区房作为老破小房源的成交主力军，其价格往往与学区的优劣成正比。

但随着各大城市陆续出台政策打击学区房炒作，学区的优势已经不再稳固。

比如上海的“分配到校”政策，给予了普通学校生源进入名校的机会，间接降低了学区房的价值。

上海教育政策调整

一方面，很多顶级名校的招生方式，已经跳出学区这个概念了。

另一方面，当下随着学历的贬值，很多家长也在思考，投入如此巨大的成本求学到底有没有必要。

因此，一旦老破小的相关教育资源发生变化，那么房产价格泡沫也将随之破裂。

所以随着“学区”溢价的泡沫彻底消除，市面上像密云小区那样的学区房割肉成交案例也越来越多，“以价换量”已经成为了常态。

3. 物业被吐槽，居住环境堪忧。

作为落后于时代的产品，老破小被大家诟病最多的就是物业和环境。

上海普陀区某老小区实拍

在很多的老旧小区，由于没有统一的物业管理，小区的公共设施维护不力，环境卫生状况也比较差。

上海普陀区某老小区实拍

没电梯、没物业，停车不方便，还有楼板隔音差、不抗震、下水管老化问题等等...

上海普陀区某老小区实拍

这些老破小一直以来的遗留问题，也都不是一朝一夕就能改善的。

所以，房子越老，价值越低是不争的事实。

4. 拆迁造富梦碎，急售房源增加。

过去市面上还有那么一部分人，买市中心的老破小可能是在博未来的老破小拆迁。

因为以前的老破小，虽说环境不咋样，但始终都有“拆迁暴富”的可能。

上海拆迁政策

但是现在的一线城市，也已经过了那个“拆迁造富”的年代。

随着市区新房供应的增加，机会越来越多，市面上客户的选择也越来越多。

相比新房老破小大多位置更好，但真实的居住体验，很多是这样的：

一线城市老破小

有些老破小的奇葩户型，甚至是这样的：

一线城市老破户型代表，来源链家

这样的大背景，也就导致了“业主急售”、“诚心出手”的情况比比皆是。

链家聊天记录

看二手房的人本来就在减少，看老破小的人群就更少了。

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老破小，未来会如何？

从短期来看，如今的老破小面临着有史以来最严重的抛压，房价下行的颓势短期难以逆转。

从长期来看，房子的价值随着年份增长而下降，也同样是一个不可逆的过程。

在总爷看来，学区光环褪去，拆迁梦想浇灭，与新房差距过大，这些都是老破小在这轮调整中暴跌的导火索。

同时伴随房地产进入改善周期，愿意选择老破小这种房子的人群就更加少了。

用总爷一位营销总朋友的话：“住过新房的人，很难再住回老破小。”

但一线城市的老破小，毕竟有地段的属性在，性价比也慢慢跌出来了。

根据易居研究院发布报告，截至今年一季度，一线城市老破小的价格泡沫已经显著减少，降至只有5%。

一线城市老破小泡沫，来源易居

这也让很多人开始思考，现在是否是购买老破小的良机？

随着老破小重新开始回归自住逻辑，加上如已经跌回2018年的价格，激发了各大一线城市二手房市场的活力。

另外，上海正大力推行老旧小区改造的“美丽家园”计划，很多老破小的社区环境，有机会迎来一定程度的改善。

上海老旧小区改造计划

对于刚需购房者而言，由于出色通勤和价格优势，老破小仍然会长期占据市场成交大头。

“先上车后换座”，同样不失为一种选择。

在性价比足够高的情况下，选择对这类产品过渡，依旧是很多年轻人的最佳选择。

对于老破小，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。